Lexique – Congé commercial – Vente LMNP entre particuliers

Le congé commercial est la résiliation d’un bail commercial. À la fin du bail, le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, ou le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail. Voici les points importants à retenir :

Qu’est-ce que le congé d’un bail commercial ? En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cependant, à moins qu’il s’agisse d’un bail commercial ferme de neuf ans, le preneur (locataire) ou le bailleur peut donner congé du bail commercial au terme d’une période triennale (trois ou six ans) ou au terme du contrat de bail commercial. Le congé d’un bail commercial correspond donc à la demande de l’une des parties au bail commercial, de mettre fin au contrat de manière anticipée ou non.
En général, les avantages fiscaux liés a un investissement imposent d’avoir dans un premier temps un bail ferme de neuf ans. Sur les baux renouvelés une clause de sortie triennale est souvent incluse.
Mais le locataire est plus privilégié que le propriétaire, car ce ce dernier peut se voir demander de la part du locataire une indemnité d’éviction .
Congé du bail commercial par le preneur (locataire) : quelles sont les conditions ?
- Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. S’il souhaite y renoncer et mettre fin au contrat à la date d’échéance prévue initialement, il doit donner congé au propriétaire. La résiliation du bail commercial est alors de plein droit, et le bailleur n’a pas à l’accepter, dès lors que les conditions de forme sont respectées.
- Le locataire peut également donner congé à l’arrivée de l’une des échéances triennales du bail 3-6-9. Ce droit est d’ordre public pour les contrats conclus pour une durée de neuf ans. Le contrat de bail commercial ne peut pas prévoir une clause contraire, sauf si la durée du contrat est supérieure à neuf ans. Le locataire n’a pas à justifier son départ, mais il doit respecter les conditions de forme.
- Le formalisme à respecter pour le congé du locataire du bail commercial : Le locataire doit respecter un préavis de six mois lorsqu’il fait sa demande de congé du bail commercial. Ce délai est le minimum requis par la loi, mais les parties peuvent prévoir un délai plus long dans le contrat de bail.
- Si aucun congé n’est donnée a la fin du bail, ce dernier est alors en tacite reconduction aux mêmes conditions que le bail initial. Chaque partie pendant cette période peut donner congé à condition de respecter le préavis de 6 mois.
Congé donné par le bailleur du bail commercial : est-il autorisé ? Le bailleur (propriétaire) peut également donner congé du bail commercial. Il doit respecter un préavis de six mois et notifier le congé selon les usages. À défaut, le locataire peut former une demande en renouvellement du bail dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. Le locataire peut également demander au propriétaire une indemnité d’éviction

En résumé, le congé commercial est un acte unilatéral permettant à l’une des parties de mettre fin au bail commercial, sous certaines conditions et en respectant un formalisme spécifique. Il est à noter que si un exploitant lié par bail commercial ne veut plus exploiter la résidence, il enverra un congé.

D’un point de vue historique, Pierre & Vacances par exemple envoyait des congés a ses bailleurs 6 mois avant la fin du bail et envoyait une nouvelle proposition de bail en menaçant les propriétaires de leur rendre leurs clefs si ils n’acceptaient pas leurs conditions. Peu de propriétaires avait alors le courage de dire non et de gérer en direct un bien qui était la plupart du temps un investissement financier qu’ils n’avaient même pas visité.

Mais petit a petit, les propriétaires se sont regroupés pour mieux défendre leurs intérêts vis a vis des exploitants, et des sociétés comme P&V n’ont plus voulu prendre le risque de perdre des appartements a exploiter. La stratégie 2024 pour P&V est plutôt de ne pas donner congé , mais de partir en tacite reconduction et négocier des avenants.